Pastaraisiais mėnesiais nemažai daugiabučiuose namuose (ypač mažesniuose miesteliuose ir kaimuose) gyvenančių žmonių gavo pranešimus, jog jų namui paskirtas namo bendro naudojimo objektų administratorius – UAB „Rokiškio komunalininkas“.
Pranešime be kita ko sakoma:
„Informuojame, kad pagal Rokiškio rajono savivaldybės mero potvarkį „Dėl daugiabučių namų bendro naudojimo objektų administratoriaus skyrimo <…> uždaroji akcinė bendrovė „Rokiškio komunalininkas“ paskirta namo bendro naudojimo objektų administratoriumi, nustatant administravimo paslaugos tarifą – 0,112 Eur už kv. metrą naudingo ploto mėnesiui be PVM.
Savininkams siūloma apsispręsti dėl namo valdymo formos – namą valdo paskirtas administratorius arba pasirašoma jungtinės veiklos sutartis arba steigiama daugiabučio namo savininkų bendrija“.
Toliau rašte dar paaiškinama, jog teks mokėti ne tik už administravimo paslaugą, bet ir pastato techninę priežiūrą bei kaupiamąsias lėšas.
Miesto daugiabučiai jau anksčiau perėjo prie namo administravimo sistemos ir ja labai nesiskundžia. Miesto daugiabučiuose žymiai daugiau gyventojų, tad sunkiau suderinti daugybės savininkų interesus, poreikius, o bendrija ar namo administratorius padeda suderinti tuos dalykus. Su kaimo ar mažesnių miestelių daugiabučiais reikalai kiek kitokie. Šiuose namuose, kuriuose neretai yra 3–6 butai, nemažai jų negyvenamų, kartais likę vos pora gyvenamų butų ar jų šeimininkų, kurie jau priprato tvarkytis savarankiškai – ir koridoriaus ar stogo remontą patys pasidaro, ir kiemą vasarą nusišienauja kas kelias savaites, o žiemą nusikasa sniegą ir prasivalo takelius. Todėl jie gana skaudžiai sureagavo į tokius pranešimus, kaip į bandymą apkrauti papildomais mokesčiais už paslaugas, kurių jiems nereikia. Viena iš tokio daugiabučio gyventojų paskaičiavo, kad kas mėnesį papildomai turėtų sumokėti už butą nuo 30 iki 50 eurų. Kaimo žmogui, ypač pensininkui (o kaimo daugiabučiuose tokių bene daugiausia) tai jau nemaža suma.
Rajono meras Ramūnas Godeliauskas, paklaustas, kodėl jau prasidėjus procesui kai kuriuos daugiabučius teko išbraukti iš administruotinų daugiabučių sąrašo, sakė, jog savivaldybės administracijai žinomas tik bendras name esančių butų skaičius. Dėl asmens duomenų apsaugos taisyklių savininkų ir/ar bendraturčių skaičius nežinomas. Kai butai sujungiami ir iš trijų lieka du, namui administratorius jau neskiriamas, bet tai išaiškėja, kai daugiabučio gyventojai patys pradeda domėtis, kas čia dedasi, arba į vietą atvyksta paskirtojo daugiabučio administratoriaus atstovai.
Į labiausiai žmones dominančius klausimus paprašėme atsakyti UAB „Rokiškio komunalininkas“ direktoriaus pavaduotoją Virgilijų Dambrauską.
Kiek daugiabučių namų Rokiškio rajone (mieste ir kaimuose) administruoja “Rokiškio komunalininkas”? Kaip jų skaičius keičiasi dėl prieš metus (2025 m. balandžio 30 d.) priimto Rokiškio rajono mero potvarkio “Dėl daugiabučių namų bendro naudojimo objektų administratoriaus skyrimo”?
Šiuo metu UAB „Rokiškio komunalininkas“ administruoja 152 daugiabučių namų Rokiškio rajone. Po 2025 m. balandžio 30 d. mero potvarkio dėl bendrojo naudojimo objektų administratorių skyrimo administruojamų namų skaičius padidėjo 44 namais. Pradėjus vykdyti administravimą 76 daugiabučiai namai pasirinkimo kitą valdymo formą – sudarė jungtinės veiklos sutartis.
Kokias konkrečias paslaugas teikia gyventojams daugiabučio namo administratorius?
Daugiabučių administratorius organizuoja ir vykdo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą: inžinerinių sistemų priežiūrą, avarijų šalinimą, bendrojo naudojimo teritorijų ir konstrukcijų priežiūrą, kaupiamųjų lėšų administravimą, namo techninės būklės stebėjimą, dokumentacijos tvarkymą, gyventojų susirinkimų organizavimą bei kitus teisės aktuose numatytus veiksmus. Administratorius taip pat atstovauja gyventojų interesams organizuojant remonto ar modernizavimo darbus.
Ar daugiabučių administravimas rentabili veikla? Kiek iš jos uždirba “Rokiškio komunalininkas” (jei tai nėra komercinė paslaptis)?
Daugiabučių administravimo veikla nėra orientuota vien tik į pelno siekimą. Administravimo mokesčiai daugiausia skiriami paslaugų organizavimui, specialistų darbui, avarinių situacijų valdymui, dokumentacijos administravimui bei namų techninės priežiūros užtikrinimui.
Jei daugiabučiame name yra 3-4 butai, o savininkai 2, ar namas dar laikomas daugiabučiu ir ar reikalingas jam administratorius? Toks klausimas aktualus kaimo daugiabučiams, kur gyvenamų butų dažniausiai mažiau, negu bendras jų skaičius.
Net ir mažesniuose daugiabučiuose administratorius dažnu atveju yra reikalingas. Praktikoje ne visuomet visi butų savininkai gali ar nori prisiimti atsakomybę už techninių klausimų sprendimą, dokumentų tvarkymą, rangovų organizavimą ar teisinių reikalavimų vykdymą. Administratorius užtikrina, kad namas būtų prižiūrimas laikantis teisės aktų reikalavimų, o gyventojams nereikėtų individualiai spręsti sudėtingų techninių ar administracinių klausimų. Pagrindiniai teisės aktai, apibrėžiantys administratoriaus skyrimą ir jo veiklą yra Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas ir LR Vyriausybės nutarimas Nr. 1268 (Daugiabučio namo bendro naudojimo objektų administravimo nuostatai).
Pagal STR 1.01.03:2017 „Statinių ir pastatų klasifikavimas“ gyvenamieji pastatai skirstomi į grupes, kur daugiabučiams namams priskiriami būtent tie namai, kuriuose yra 3 ir daugiau butų. Namui pradeda galioti LR civilinio kodekso 4.82-4.85 str. nuostatos dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo. Tai reiškia, kad jei savininkai patys nepasirenka valdymo būdo (bendrijos ar jungtinės veiklos sutarties) savivaldybė paskiria administratorių.
CK 4.82 straipsnis apibrėžia bendrąją dalinę nuosavybę. Administravimo institutas yra skirtas būtent bendrajai dalinei nuosavybei valdyti. Jei visas pastatas priklauso vienam asmeniu, teisiškai nėra bendrosios dalinės nuosavybės objekto, nes nėra skirtingų savininkų, kurių valdomas dalis reikėtų suderinti.
Pagal daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatus administratoriaus paskirtis – įgyvendinti bendraturčių teises ir prievoles. Kai bendraturčių nėra (yra tik vienas savininkas), administratorius neturi kam atstovauti.
Dabar kaimiškosiose vietovėse aktyviai šaukiami daugiabučių namų gyventojų susirinkimai, kurių metu siūloma steigti bendrijas arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartis. Gyventojams pranešimai apie tokius susirinkimus kelia nemažai nerimo, jog bus apkrauti papildomais mokesčiais už visai jiems nereikalingas paslaugas. Kaip galėtumėte nuraminti nerimaujančius?
Gyventojams svarbu žinoti, kad bendrijos steigimas ar jungtinės veiklos sutarties sudarymas savaime nereiškia papildomų mokesčių atsiradimo. Tai yra viena iš galimų daugiabučio valdymo formų, kai patys gyventojai nusprendžia, kaip organizuoti namo administravimą. Tiek administratorius, tiek bendrija ar jungtinė veikla turi pareigą užtikrinti namo priežiūrą pagal teisės aktų reikalavimus. Svarbiausia, kad gyventojai būtų informuoti, aktyviai dalyvautų priimant sprendimus ir pasirinktų jiems priimtiniausią valdymo modelį.
Ačiū už atsakymus.
Su tuo, kad gyventojai turėtų būti informuoti tikrai nepasiginčysi. Bet šiuo atveju savo darbo neatliko ir savivaldybė, ir paskirtasis administratorius. Nes informuoti pradėta tik pirma išgąsdinus daugiabučių gyventojus pranešimais, iš kurių jie suprato tik frazes apie naujus mokesčius. Jei būtų paskelbti kokie nors minėto mero potvarkio komentarai (geriausiai – atskirai miesto ir kaimų daugiabučių savininkams), ir triukšmo būtų mažiau, ir tvarkos bei ramybės daugiau.
Rajono savivaldybės vadovai sako, jog tai galėjo padaryti ir žurnalistai, bet mūsų tiek nedaug, kad tiesiog neturime jokios galimybės įsigilinti į kiekvieno potvarkio esmę ir prasmę, daugiau stengiamės nušviesti visiems aktualius ar abejotinai atrodančius nutarimus.
Viena iš moterų, anksčiau gyvenusi kaimo daugiabutyje socialinių tinklų komentare pastebėjo, jog ir jame buvo nemažai ginčų dėl stogo remonto bei kitų dalykų. Bendrija, jungtinės veiklos sutartis ar namo administratorius šias problemas veiksmingai gali padėti spręsti. Taigi, kaip sakoma, svarbu, kad stogas nevarvėtų.
